부동산 입지분석 교통편

안녕하세요. 땡땡박사입니다.

오늘 포스팅의 주제는 '부동산 입지'입니다.

 

2013년 이후 대한민국의 아파트 가격은 현재까지 상승을 멈추지 않고 있습니다. 아파트에는 10년 주기가 있고 그 주기에 따라 상승과 하락을 반복한다고 하는데, 약 8년 동안 멈추지 않는 상승을 보며 내 집 마련의 꿈을 좌절하신 분도 많으실 것이라고 생각합니다.

 

특히, 내 집 마련을 고민하시는 분들 중 '가격이 계속 상승하지는 않을까?', '내가 꼭대기에서 매수하는 건 아닐까?' 등 여러 생각들이 교차할 수 있습니다. 이러한 때일수록 자신만의 정확한 분석과 판단으로 매수 결정을 내려야 한다고 생각합니다. 이를 위해서는 확실한 부동산 입지분석이 뒤따라야 합니다.

 

부동산은 첫째도 입지! 둘째도 입지! 셋째도 입지! 라는 말이 있을 정도로 입지는 굉장히 중요한 요소입니다.

부동산의 입지에는 크게 4가지 요소 교통 / 교육 / 상권 / 환경이 있습니다. 

오늘은 부동산 입지 중 '교통'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

---

[목차]
1. 직주근접?
2. 일자리?
3. 지하철 노선에 등급이 있다?
4. 지방은?

 

 1. 직주근접?

부동산 입지 요소 중에서 가장 중요한 것이 ‘교통’입니다. 교통은 곧 '직주근접'을 얘기합니다. 

직주근접이란 직장과 주거가 가까운 것을 말합니다. 직장과 주거가 가까워야 여과 시간을 효율적으로 사용할 수 있고, 이는 곧 생활의 질과 연결되기 때문에 직주근접이 중요한 것입니다. 직주근접은 물리적인 요인과 시간적인 요인을 함께 고려합니다. 즉, 물리적으로 가까운 거리여도 출퇴근 시간이 오래 걸린다면 직주근접의 효과가 좋지 않은 것이죠.

출퇴근 수단으로 자차, 버스, 지하철 3가지로 보지만 자차와 버스의 경우 도로 상황에 따라 변수가 생기기 때문에 가장 변수가 적고 정확한 지하철을 선호합니다. 그렇게 때문에 '지하철역'이 교통의 기본 요소가 됩니다.

여기서 한 번 정리를 하면 교통이 중요한 이유는 직주근접 때문이고, 직주근접에서 중요한 요소는 지하철이 됩니다. 즉, 교통에서 가장 중요하고 영향이 큰 요소는 '지하철역'인 것입니다.

 

 2. 일자리?

집값이 높게 형성되려면 '수요·공급의 법칙'에 따라 공급자보다 수요자가 많아야 합니다. 즉, 내가 갖고 있는 집이나 내가 갖고 싶은 집을 원하는 사람들이 많아야 하는 것이죠. 수요자가 많기 위해서는 교육 요소, 상권 요소, 환경 요소도 중요하지만 가장 영향을 미치는 것은 바로 ‘일자리’입니다.

출처 : 일자리 상황판 사이트

위의 사진을 보시면 서울은 평균 임금이 가장 높습니다. 또한, 서울의 직장인 평균 연봉은 수도권과 비교해도 10% 이상 높으며, 지방과 비교하면 20% 이상 높습니다. 즉, 양질의 일자리가 많기 때문에 지방에서 서울이나 수도권으로 사람들이 이전하는 것이고, 서울과 수도권의 인구 증가율이 높아지는 것입니다.

서울에는 '3대 업무중심지'로 불리는 지역들이 있습니다. 최근 마곡지구, 문정지구 등 여러 곳에 업무단지들이 생겼지만, 3대 업무중심지는 강남, 종로, 여의도입니다. 즉, 3대 업무중심지 혹은 양질의 일자리가 많은 지역까지 걸리는 출퇴근 시간이 짧을수록 집값이 비싸지는 것입니다.

이미 지하철역이 들어서 있으며, 교통 입지가 뛰어난 곳은 현재 아파트 가격이 굉장히 비쌉니다. 매매는커녕 전세로 들어가기도 힘든 곳들이 많은데요. 만약 적은 돈으로 투자를 한다면, 지하철 역이 새로 생길 곳이나 새로운 일자리가 창출될 지역을 예측해보는 것도 좋습니다.

3. 지하철 노선에 등급이 있다?

위에 설명드린 것처럼 서울에는 '3대 업무중심지'가 있습니다. 이 3대 업무중심지와 연결된 지하철 노선은 그렇지 않은 노선에 비해 프리미엄이 있다고 볼 수 있습니다. 3대 업무 중심지나 그와 비슷한 대형 업무지역을 통하는 노선이 가장 등급이 높습니다. 개인적으로 3등급으로 나누었으며, 기준에 따라 다를 수 있습니다. 

 

1등급 : 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 신분당선

2등급 : 1호선, 4호선, 5호선, 6호선, 8호선

3등급 : 수인 분당선, 경의 중앙선, 경춘선, 경강선 등등

4. 지방은?

위의 이야기들은 서울과 수도권에서 해당이 많은 이야기입니다.

지방 같은 경우에는 서울처럼 자차나 버스로 이동시 시간 변수가 상대적으로 적습니다. 그렇기 때문에 지하철의 중요성이 상대적으로 떨어지고, 이는 곧 입지 요소 중 교통의 중요성도 떨어지게 됩니다.
지방에서 가장 중요한 입지 요소는 '교육'입니다. 이는 다음 포스팅에서 자세히 설명드리도록 하겠습니다.

 

---

이상으로 부동산 입지 교통편에 대해 알아보았습니다. 내 집 마련 혹은 부동산 투자 공부하시는 분들께 작성한 포스팅이 도움이 되었으면 좋겠습니다. 모두 현명한 투자로 부자 되시길 빌겠습니다. 끝까지 읽어주셔서 감사합니다.